Gdy część właścicieli chce się odłączyć

Szczegóły: Opublikowano: niedziela, 14, czerwiec 2020 13:50

We wspólnotach mieszkaniowych zdarza się, że administrator dopuszcza się zaniedbań w wypełnianiu swoich obowiązków, narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Tego typu działania mogą prowadzić do podziału wśród właścicieli, a następnie do chęci odłączenia się części z nich i utworzenia własnej wspólnoty. Kiedy i na jakich zasadach może dojść do podziału wspólnoty?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm., dalej: uwl) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zasadą jest więc, że nie jest możliwe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej w zakresie objętym współwłasnością przymusową (postanowienie Sądu Najwyższego z 13 marca 2009 r., sygn. akt II CSK 537/08), co w praktyce oznacza, że nie można odłączyć się od wspólnoty mieszkaniowej.

Możliwy podział

Należy zaznaczyć jednak, że pomimo kategorycznego brzmienia przepisu dopuszcza się możliwość podziału wspólnoty mieszkaniowej, gdy jest to fizycznie możliwe. Zagadnienie to analizował Sąd Najwyższy w uchwale z 14 lipca 2006 r., sygn. akt III CZP 53/06, wskazując, że przepis art. 3 ust. 1 zdanie 2 ulw nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali. Sąd stwierdził, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie 2 uwl zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali, dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny.

Natomiast gdy mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, by umożliwić przy spełnieniu przesłanek z art. 210 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej. W uzasadnieniu przytoczonej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy art. 3 uwl ustanawia absolutny zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej - poza wyjątkiem przewidzianym w art. 5 uwl - dopóki istnieje odrębna własność lokali, czy też dopuszczalne jest zniesienie tej odrębnej własności lokali przez sąd, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym tę odrębną własność ustanowiono.

Kilka budynków

Oznacza to, że możliwe byłoby odłączenie się od wspólnoty poprzez podział na dwie odrębne, gdyby w skład wspólnoty wchodziło kilka indywidualnych budynków lub jeden, ale o takiej konstrukcji, że dałoby się faktycznie wydzielić z niego dwa np. w sytuacji podziału domu bliźniaczego lub szeregowego. Natomiast w naszym ustawodawstwie panuje zasada, że podział budynku według płaszczyzn pionowych jest niedopuszczalny, nawet jeżeliby łączył się z odpowiednim podziałem gruntu, na którym budynek ten został wzniesiony. Budynki są bowiem z istoty swej niepodzielne, a żaden przepis nie zezwala w drodze wyjątku na ich rozczłonkowanie na odrębne nieruchomości stanowiące dowolnie wydzielone części budynku.

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Jak zostało powyżej wyjaśnione, nie ma możliwości, aby właściciele lokali niezadowoleni z pracy administratora utworzyli odrębną wspólnotę. Nie oznacza to jednak, że są zmuszeni biernie tolerować niekorzystną dla nich sytuację. Zgodnie z art. 26 ust. 1 uwl, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków, albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Przepis ten odnosi się do sytuacji, w których powołany przez właścicieli lokali zarząd dopuszcza się zaniedbań w wypełnianiu swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki

Jak wskazuje się w doktrynie, przesłanki niewypełniania obowiązków oraz naruszania zasad prawidłowej gospodarki należy rozumieć szeroko. Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie bowiem w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania jakiegokolwiek ciążącego na nim obowiązku. Nie ma przy tym znaczenia, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali.

Niewątpliwie naruszenie zasad gospodarowania będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem, np. dokonywał sprzeniewierzenia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Co więcej, do kategorii nieprawidłowości w zarządzaniu zaliczyć trzeba wadliwe prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 29 ust. 1 uwl), prowadzenie rozliczeń w sposób nieprecyzyjny, z naruszeniem zasady przejrzystości, w szczególności przez zaniechanie utworzenia lub wykorzystania utworzonego w tym celu rachunku bankowego (art. 30 uwl). Istotną kategorią naruszeń będzie dokonywanie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali w formie uchwały.

Innymi słowy, każde zaniechanie obowiązków albo też naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, które wywiera wpływ na sytuację prawną lub faktyczną, w szczególności ekonomiczną, wspólnoty mieszkaniowej może stanowić wystarczającą przesłankę ustanowienia zarządcy przymusowego. Należy jednak mieć na uwadze, że ustanowienie zarządcy przymusowego wywiera istotny wpływ na sytuację prawną wszystkich właścicieli lokali, w szczególności może prowadzić do ograniczenia ich uprawnień w zarządzaniu nieruchomością wspólną, poddając szereg czynności zarządczych pod bezpośredni nadzór sądu. Ustanowienie zarządu przymusowego powinno być więc środkiem wykorzystywanym w ostateczności, gdy inne mechanizmy wynikające z uwl, w szczególności podejmowane próby odwołania dotychczasowego zarządu, nie dają oczekiwanych efektów.

Zarząd, a nie administrator

Należy wskazać, że przepis dotyczy zarządu, a nie administratora. W świetle przepisów uwl (w szczególności art. 21 ust. 1) to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Może on scedować swoje obowiązki na osobę trzecią, tj. administratora (z reguły jest to wyspecjalizowana firma, która zajmie się kompleksowo obsługą nieruchomości). Należy więc przyjąć, że jeśli zarząd akceptuje działania administratora, to również ponosi za to odpowiedzialność. Wprowadzenie zarządcy przymusowego pozwoliłoby ujawnić nieprawidłowości w zarządzie i w konsekwencji zmienić administratora.

Jeśli zarząd akceptuje działania administratora, to również ponosi za to odpowiedzialność. Wprowadzenie zarządcy przymusowego pozwoliłoby ujawnić nieprawidłowości w zarządzie i w konsekwencji zmienić administratora.

Każdorazowo ustanowienie zarządcy przymusowego następuje przy ingerencji sądu, który obowiązany jest ocenić spełnienie przesłanek jego powołania. Przygotowując się do złożenia wniosku, należy skoncentrować się na zgromadzeniu dowodów wykazujących, że obecny zarząd dopuszcza się notorycznych naruszeń.

Wniosek

Sądem właściwym do rozpatrzenia sprawy będzie sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Wniosek do sądu podlega opłacie stałej w kwocie 100 zł.

Do złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego uprawniony jest każdy właściciel lokalu. Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego jest postępowaniem nieprocesowym, co wiąże się z tym, że przesłanką wzięcia w nim udziału jest posiadanie interesu prawnego uzasadniającego traktowanie konkretnego podmiotu jako zainteresowanego. Jak zauważa się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, określenie "każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania" jest szerokie i umożliwia sądowi - w zależności od stwierdzonych okoliczności konkretnej sprawy - uznanie, że zgłaszający się podmiot jest zainteresowanym w wyniku postępowania, a może stać się on uczestnikiem postępowania, nawet wtedy, gdy to był interes pośredni (postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lutego 2012 r., sygn. akt V CZ 117/11).

Odnosząc powyższe do treści art. 26 uwl, należy stwierdzić, że status zainteresowanego w sprawie o ustanowienie zarządcy przymusowego przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Każdy właściciel jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie zarządcy, a zatem bezsprzecznie posiada interes prawny w rozstrzygnięciu sprawy. Jako zainteresowany każdy właściciel może stać się uczestnikiem postępowania. Co więcej, grono właścicieli lokali stanowi grupę zamkniętą, której skład stosunkowo łatwo ustalić. Sąd prowadzący postępowanie, w celu prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, powinien wezwać do uczestnictwa w nim wszystkich właścicieli lokali jako bezpośrednio zainteresowanych uzyskaniem określonego rozstrzygnięcia.

Uprawnienie do wystąpienia

W doktrynie prawa wskazuje się, że uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem powinno przysługiwać także podmiotom uprawnionym do korzystania z lokalu na podstawie innych niż własność praw rzeczowych, a także na podstawie praw obligacyjnych, w szczególności na podstawie stosunku najmu. Taki pogląd wyraża m.in. J. Zębala w "Komentarzu do ustawy o własności lokali" pod redakcją K. Osajdy, wskazując, że przyjmując pogląd o szerokim rozumieniu pojęcia zainteresowanego, należy zauważyć, że chodzi tu nie tylko o osoby, których wynik postępowania dotyczy bezpośrednio, ale także o wszelkie podmioty, których rozstrzygnięcie sądu będzie dotyczyło w sposób pośredni. Nieprawidłowości w czynnościach z zakresu zarządu nieruchomością wspólną związane z niepowołaniem zarządu, jak również niewypełnianie obowiązków lub naruszanie zasad prawidłowej gospodarki może mieć bezpośredni wpływ na uprawnienia i obowiązki wynikające ze stosunku najmu. Należy tu przede wszystkim zwrócić uwagę na, wynikający z art. 6b ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 71 poz. 733 ze zm.), obowiązek dbałości przez każdego lokatora o części wspólne budynku.

Wskazuje się również, że w praktyce ludzie coraz częściej zajmują najęte lokale przez długi okres. Lokatorom takim nie przysługuje prawo do współkształtowania składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Należy więc przyjąć, że najemcy - choć nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej, a z właścicielami pozostałych lokali łączą ich stosunki jedynie pośrednie - niejako wchodzą w sytuację prawną właścicieli w zakresie możliwości korzystania z lokalu i części wspólnych, przez co do ochrony praw najemców do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem stosuje się przepisy o ochronie prawa własności.

Tymczasem powołanie zarządcy przymusowego może stanowić jeden z istotniejszych instrumentów ochrony ich interesów, w szczególności w zakresie niezakłóconego korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie niezbędnym do prawidłowego wykonywania umowy o korzystanie z lokalu w sytuacji, gdy między właścicielami panuje konflikt uniemożliwiający powołanie zarządu albo powołany zarząd nie wypełnia należycie swoich obowiązków, a wynajmujący właściciel lokalu nie wykazuje inicjatywy wystąpienia z wnioskiem na zasadach określonych w komentowanym przepisie.

Niezadowolony z administratora lub zarządu właściciel może wystąpić więc z wnioskiem samodzielnie albo w porozumieniu z dwoma pozostałymi właścicielami lokali z klatki środkowej, którzy również nie popierają działań administratora.

Różne sposoby rozwiązania

Reasumując, należy wskazać, że w sprawie nie ma możliwości odłączenia się od wspólnoty mieszkaniowej i utworzenia odrębnej, bez względu na to, ilu właścicieli lokali popierałoby takie odłączenie.

Jeśli nie ma możliwości przegłosowania uchwały w przedmiocie zmiany administratora, jedyną możliwością, jaką daje uwl, jest ustanowienie zarządcy przymusowego. Wówczas zmianie uległby zarząd, co pozwoliłoby na rzetelne przedstawienie członkom wspólnoty dotychczasowych działań administratora, a w konsekwencji mogłoby doprowadzić do podjęcia uchwały o rozwiązaniu umowy o administrowanie.

Bartosz Frączyk

Publikacja w magazynie
Wspólnota Mieszkaniowa
Czerwiec 2020