Zacienienie nieruchomości wspólnoty

Szczegóły: Opublikowano: czwartek, 14, maj 2020 13:50

Na działce obok wspólnoty mieszkaniowej powstał nowy budynek. W ocenie jej członków budynek ogranicza dostęp do światła lokalom z oknami usytuowanymi od strony inwestycji, a także zwiększa zacienienie nieruchomości wspólnej oraz ogranicza cyrkulację powietrza. Jakie kroki prawne może podjąć w tej sprawie wspólnota?

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm., dalej: pb) przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę organ ma obowiązek sprawdzić zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. W razie stwierdzenia ewentualnych naruszeń wyznacza on termin do usunięcia nieprawidłowości, a w przypadku ich nieusunięcia wydaje decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę.

Ocena projektu

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 191/15, stwierdził, że organ rozstrzygający o pozwoleniu na budowę obowiązany jest ocenić na podstawie części opisowej projektu i rysunków projektu, czy dojdzie do poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 pb), ze szczególnym uwzględnieniem przepisów dotyczących przesłaniania i zacieniania, określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm., dalej: rozporządzenie).

Obowiązkiem właściwego organu jest nie tylko zbadanie, czy osoby uprawnione uczestniczyły w przygotowaniu projektu, lecz także sprawdzenie, czy rzeczywiście załączone rysunki mogą posłużyć dla oceny oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków, a nadto dokonanie stosownych obliczeń, które potwierdzą lub zakwestionują zgodność projektu. Przed wydaniem decyzji strony mają prawo zapoznać się z materiałem dowodowym, w tym wynikami analizy zacienienia, wnieść do niego uwagi i zastrzeżenia.

Oświetlenie pomieszczeń mieszkalnych

Analiza spełnienia wymogu zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych powinna być sporządzona przez projektanta i stanowić element opisu projektu zagospodarowania terenu. Do obowiązków projektanta budowlanego, zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 i 3 pb, należy nie tylko opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, ale również wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań. Zgodnie z art. 28 ust. 2 pb stronami postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zgodnie z § 13 rozporządzenia odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli m. in.: 1) między ramionami kąta 60 stopni, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m.

Przedszkola i żłobki

Zgodnie z § 60 rozporządzenia pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, klubie dziecięcym, przedszkolu, innych formach opieki przedszkolnej oraz szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 8-16, natomiast pokoje mieszkalne w godzinach 7-17. W zabudowie śródmiejskiej wymagany czas nasłonecznienia w dniach równonocy został ograniczony do półtorej godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Wznowienie postępowania

Projekt budowlany zgodnie z prawem powinien uwzględniać wpływ planowanej inwestycji na nasłonecznienie budynków sąsiednich z uwzględnieniem wyżej wskazanych norm. Jeżeli wspólnota nie była stroną postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, przysługuje jej prawo do wniesienia wniosku o wznowienie postępowania. Zgodnie z art. 148 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 1960 r. Nr 30 poz. 168 ze zm.) podanie o wznowienie postępowania wnosi się w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania.

Odszkodowanie z tytułu zacienienia

Wzniesienie budynku na działce sąsiedniej na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej nie wyłącza uprawnienia wspólnoty do dochodzenia odszkodowania z tytułu nadmiernego zacienienia na drodze cywilnej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 roku, sygn. akt I CSK 191/08, wskazał m.in., że fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budową szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną. Wprawdzie organ administracyjny, wydając decyzję dotyczącą budowy, obowiązany jest zgodnie z art. 5 pb badać, czy budowa nie narusza praw sąsiadów, co nie pozwala sądowi w sprawie cywilnej wytoczonej na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.) nakazać rozebrania obiektu zbudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, to jednak nawet budowa zgodna z pozwoleniem na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich nieruchomości.

Również w wyroku z 10 stycznia 2017 roku, sygn. akt: V CSK 190/16, Sąd Najwyższy stwierdził, że co do zasady udzielenie pozwolenia na budowę oznacza, że wybudowanie obiektu zgodnie z tym pozwoleniem nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich i wiąże sąd w postępowaniu cywilnym. Związanie dotyczy jednak bezpośredniego przedmiotu rozstrzygnięcia decyzji, którym w wypadku pozwolenia na budowę jest przyznanie inwestorowi uprawnienia do rozpoczęcia i wykonywania robót budowlanych i w tym tylko zakresie sąd związany jest pozwoleniem na budowę i nie może poczynić ustaleń odmiennych. Nie wiąże go natomiast ustalenie, że wybudowanie obiektu zgodnie z pozwoleniem nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich, i w tym zakresie może poczynić ustalenia, nie może jednak ich uczynić podstawą orzeczenia nakazującego rozebranie obiektu zabudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, gdyż wówczas kwestionowałoby zasadność tej decyzji administracyjnej, nie będąc powołanym do jej kontroli i wzruszenia. Nie jest natomiast wykluczone nakazanie podjęcia innego działania (zaniechania), jeżeli w konkretnych okolicznościach może ono prowadzić do niezakłóconego korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

Właściciele gruntów w miastach muszą się zawsze liczyć z możliwością zmiany nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich. Nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.

Zacienienie - szkoda

Należy więc za ugruntowanym orzecznictwem przyjąć, że zacienianie budynku może stanowić szkodę. Sąd Najwyższy w wyroku z 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08, przyjął, że błędne jest stanowisko, zgodnie z którym istotne zwiększenie zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np.: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.

Powództwo przeciwko deweloperowi

Podstawą ewentualnego powództwa przeciwko deweloperowi oraz żądania odszkodowania za zacienianie budynku jest art. 144 w związku z art. 415 kc. Zgodnie z art. 144 kc właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W doktrynie zachowania takie określane są jako immisje. Według definicji "immisja, o której stanowi art. 144 kc, polega na zachowaniu (działaniu, zaniechaniu) na nieruchomości wyjściowej, przy czym skutki tego zachowania rozpoczynają się już na nieruchomości wyjściowej i przechodzą na nieruchomości sąsiednie" (red. K. Osajda, "Kodeks cywilny. Komentarz", art. 144, wyd. 25, 2020, Legalis).

Zgodnie z orzecznictwem nadmierne zacienienie spełnia przesłanki art. 144 kc, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 22 czerwca 1962 roku, sygn. akt III CRN 126/72, uznając, że na podstawie art. 144 kc właściciel sąsiedniej nieruchomości może z mocy uprawnień wynikających z prawa własności domagać się od sąsiada powstrzymania się od działania zakłócającego korzystanie z nieruchomości na skutek ograniczenia nasłonecznienia gruntu.

Należy przy tym jednak zauważyć, że w odniesieniu do zabudowy miejskiej Sąd Najwyższy w wyroku z 10 września 1960 r., sygn. akt IV CR 879/59, wskazał, że właściciele gruntów w miastach muszą się zawsze liczyć z możliwością zmiany nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów sąsiednich.

Nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.

Podział immisji

Immisje dzielą się na pośrednie i bezpośrednie. W ramach tego podziału rozróżnia się immisje materialne (związane z przechodzeniem cząstek materii, energii, zapachów, sił) i niematerialne (działania na psychikę). Sąd Najwyższy stwierdził, że ochrona właściciela lub innych osób korzystających z nieruchomości przed oddziaływaniami skierowanymi na sferę fizyczną czy też na sferę psychiczną jest związana z rzeczą i pozostaje wewnątrz systemu prawa rzeczowego. Immisje niematerialne, będące skutkiem określonego korzystania z nieruchomości sąsiedniej, pośrednio oddziałują na dobra osobiste innej osoby, w tym właścicieli nieruchomości sąsiedniej (postanowienie Sądu Najwyższego z 22 listopada 2013r., sygn. akt III CZ 55/13). Nadmierne zacienienie nieruchomości i ograniczenie dostępu światła do lokali mieszkalnych może być zakwalifikowane jako immisja pośred nia i niematerialna.

Poziom dopuszczalności immisji

Immisja pośrednia jest niedopuszczalna, jeśli przekracza przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Granica określająca poziom dopuszczalnych immisji ustalana jest na podstawie ocen dokonywanych w okolicznościach konkretnego przypadku.

Obowiązkiem właściwego organu jest nie tylko zbadanie, czy osoby uprawnione uczestniczyły w przygotowaniu projektu, lecz także sprawdzenie, czy rzeczywiście załączone rysunki mogą posłużyć do oceny oświetlenia i nasłonecznienia sąsiednich, istniejących budynków, a nadto dokonania stosownych obliczeń, które potwierdzą lub zakwestionują zgodność projektu.

Przeciętna miara

W odniesieniu do relacji prawa administracyjnego i immisji należy wskazać, że naruszenie jego przepisów oznaczać będzie przekroczenie przeciętnej miary, o ile działania sprzeczne z tymi przepisami powodują immisję pośrednią. Jak już wyżej wspomniano, jeśli właściciele nieruchomości sąsiednich byli stronami postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, wówczas w tym postępowaniu mieli możliwość zgłaszania swoich zastrzeżeń do projektowanego zamierzenia budowlanego. Na tym etapie można bowiem zwracać uwagę na wszelkie niezgodności projektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym posadowienia obiektu. Działania powodujące immisje pośrednie zgodne z przepisami prawa administracyjnego (normami zanieczyszczeń, hałasów i innymi) nadal będą mogły zostać ocenione jako przekraczające przeciętną miarę (red. K. Osajda, "Kodeks cywilny. Komentarz", art. 144, wyd. 25, 2020, Legalis). Oznacza to, że nawet jeżeli zacienienie, jakie wywołuje inwestycja na nieruchomości wspólnoty, jest zgodne z normami wynikającymi z rozporządzenia, nie jest wykluczona zindywidualizowana ocena immisji jako przekraczających przeciętną miarę.

Bartosz Frączyk

Publikacja w magazynie
Wspólnota Mieszkaniowa
Maj 2020