Coraz więcej gmin, w celu zaoszczędzenia pieniędzy, decyduje się na wyłączanie oświetlenia ulic. Wpływa to na poziom bezpieczeństwa osiedli. Czy zarządca powinien zapewnić oświetlenie na drogach wewnętrznych?
Zarząd wspólnoty - bez względu na to, czy jest to zarząd powie rzony zgodnie z art. 18 ust. 1 usta wą z 24 czerwca 1994 r. o własno ści lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., da lej: uwl), czy zarząd właścicielski działający na podstawie art. 20 uwl - działa jako jej or gan. Uprawnienia w zakresie zarządu nieru chomością wspólną zostały przez uwl zróż nicowane w zależności od charakteru danej czynności. Ustawodawca odróżnił czynno ści zwykłego zarządu oraz czynności prze kraczające zakres zwykłego zarządu. I tak, czynności zwykłego zarządu mogą być do konywane przez zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 uwl).
Natomiast w odniesieniu do czynności prze kraczających zakres zwykłego zarządu, dla skuteczności danej czynności, zarząd musi dysponować zgodą właścicieli lokali, a w nie których przypadkach również udzielonym na jego rzecz pełnomocnictwem do dokona nia czynności (art. 22 ust. 2 uwl).
Czynności zarządzania wykonuje zarządca nieruchomości zgodnie z przepisami prawa, a przede wszystkim ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741 ze zm., dalej: ugn), a także zgodnie ze standardami zawodowymi ze starannością właściwą dla zawodowe go charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiąza ny do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynno ści. Z tego względu powinien, niezależnie od rodzaju zadań, jakie realizuje, współpraco wać ze wspólnotą mieszkaniową (rozumianą jako ogół właścicieli lokalu), w szczególności kierując się treścią umowy o zarządzanie nie ruchomością.
Umowa o zarządzanie nieruchomością jest również dokumentem zabezpieczającym wspólnotę mieszkaniową przed niesolidnym zarządcą oraz jest gwarantem prawidłowe go zarządzania dobrem materialnym, któ re - będąc w tym przypadku nieruchomością - powinno funkcjonować w stanie niepogorszonym, a także bezpiecznym dla użytkow ników. Zarządca będzie więc ponosił oso bistą odpowiedzialność wobec wspólnoty z tytułu niewykonywania lub nienależytego wykonania umowy o zarząd. Jego działanie będzie rozliczane na podstawie treści posta nowień umowy lub uchwały właścicieli prze widzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a uwl (wy rok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).
Nie ma prawnie uregulowanego obowiąz ku oświetlania terenu nieruchomości wspól nej poza budynkiem. Postanowienia zawarte w ustawie z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowla ne (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm., dalej: pb) nakazują projektować i budować obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgod nie z zasadami wiedzy technicznej, przy czym pb w ust. 1 art. 7 do przepisów tech niczno-budowlanych zalicza:
-- warunki techniczne, jakim powinny odpo wiadać obiekty budowlane i ich usytuowa nie,
-- warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.
Z kolei Rozporządzenie Ministra Infrastruk tury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warun ków technicznych, jakim powinny odpowia dać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.) w poszczególnych pa ragrafach podaje odpowiednie wytyczne co do oświetlenia, w tym:
-- § 53 ust. 1 stanowi, że budynek, odpowied nio do potrzeb wynikających z jego prze znaczenia, powinien być wyposażony w wewnętrzną instalację elektryczną,
-- § 102 nakazuje wyposażyć w elektryczną instalację oświetleniową garaż do przecho wywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący sa modzielny obiekt budowlany lub część in nego obiektu,
-- § 181 reguluje zasady oświetlenia awa ryjnego w budynkach, które należy in stalować we wszystkich przypadkach, w których zanik napięcia w instalacji oświetlenia podstawowego może powodo wać zagrożenie. Wśród nich tylko trzy po zycje dotyczą wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Wymieniono m.in. gara że oświetlone tylko światłem sztucznym, gdy ich powierzchnia netto przekracza 1000 mkw, drogi ewakuacyjne z garażu oraz inne drogi ewakuacyjne oświetlone tylko światłem sztucznym.
Nie ma w tych przepisach wymogu oświe tlenia zewnętrznych części nieruchomości wspólnej (podwórka), nie są to bowiem czę ści nieruchomości oświetlone tylko światłem sztucznym, lecz także naturalnym. W szcze gólności nie ma żadnej normy nakazującej, aby takie oświetlenie było aktywne przez ca łą noc (w godzinach od zmierzchu do świtu). To od woli wspólnoty zależy, jakie oświetle nie będzie funkcjonowało w obrębie podwór ka. Koszty zakupu i montażu takiego oświe tlenia ponosi wspólnota. Istota problemu sprowadza się więc do odpowiedzi na pyta nie, czy wymiana oświetlenia to czynność zwykłego zarządu, czy też przekraczająca zwykły zarząd.
Wspólnota może podjąć uchwałę, zgodnie z którą zainstaluje dodatkowe lampy na osie dlu. Osoba niezadowolona z treści uchwały miała możliwość zaskarżenia uchwały do są du powszechnego na podstawie art. 25 uwl. W przypadku jednak, gdy uchwały nie pod jęto, a działania zarządcy były jego indywi dualną decyzją, mogło dojść do przekrocze nia uprawnień i podjęcia czynności prze kraczającej zwykły zarząd bez umocowania w postaci uchwały. Dla oceny tego działa nia istotna będzie liczba lamp i koszt ich wy miany, należy jednak wskazać na obiektyw ne czynniki, które pozwolą ocenić działanie zarządcy.
Jako czynności zwykłego zarządu na grun cie art. 22 ust. 1 uwl w literaturze wskazuje się zazwyczaj czynności o charakterze po wtarzalnym, bieżącym i rutynowym, zwią zane z normalnym funkcjonowaniem i eks ploatacją nieruchomości wspólnej oraz pro wadzące do utrzymania jej w stanie niepo gorszonym. Jako przykłady takich czynności w orzecznictwie są wskazywane m.in. dzia łania polegające na przeprowadzaniu bieżą cych napraw i konserwacji części wspólnych budynku.
Wszelkie czynności zarządu, które nie miesz czą się w pojęciu zwykłego zarządu nieru chomością wspólną, stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd w rozumie niu art. 22 ust. 2 uwl. Z praktycznego punk tu widzenia problematyczny jest fakt, że wy żej wymieniony podział czynności zarządu opiera się na nieostrych kryteriach. W litera turze proponuje się 5 kryteriów pomocnych dla rozstrzygnięcia, czy dana czynność prze kracza zwykły zarząd:
-- kryterium rodzaju czynności (czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są czynno ści prawne o charakterze rozporządzającym),
-- kryterium przeznaczenia rzeczy (czynność zgodna z celem gospodarczym rzeczy wy tyczonym przez współwłaścicieli nie prze kracza zwykłego zarządu),
-- kryterium dotychczasowego sposobu ko rzystania z rzeczy (zmiana sposobu korzy stania przekraczająca granicę zwykłego używania stanowi czynność przekraczają cą zwykły zarząd),
-- kryterium kosztów (czynność, która pocią ga za sobą dla współwłaścicieli nadmierne wydatki, przekracza zwykły zarząd),
-- kryterium interesu współwłaścicieli (czynność, która powoduje naruszenie lub zagrożenie interesu współwłaścicieli nie działających, przekracza zwykły zarząd).
Można więc stwierdzić, że co do zasady czyn ności przekraczające zwykły zarząd to czyn ności, które niejako ze swojej istoty wykra czają poza sprawy bieżące, rutynowe, zwią zane z utrzymaniem nieruchomości wspól nej w stanie niepogorszonym. Wywierają one istotny wpływ na interesy prawne i mająt kowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej.
Artykuł 22 ust. 3 uwl zawiera jedynie przy kładową listę (katalog otwarty) czynności przekraczających zakres zwykłego zarzą du, w związku z czym zaliczenie lub nie da nej czynności do zakresu zwykłego zarządu wynika najczęściej z piśmiennictwa oraz orzecznictwa i jest często sporne.
Wydaje się, że zakup i montaż lamp z czujni kiem ruchu i zmierzchu mających oświetlać podwórko należące do wspólnoty przekracza zakres zwykłego zarządu, ponieważ:
-- zakup lamp oświetleniowych jest czynno ścią rozporządzającą majątkiem wspólnoty (wydatkowano na ten cel środki z fundusz remontowego wspólnoty),
-- zarządca nie stał przed koniecznością wy miany wszystkich lamp na nowe (nie wyni ka, że poprzednie lampy były zepsute),
-- zakup i wymiana generalna lamp oświe tleniowych nie jest czynnością ani po wtarzalną, ani rutynową, ani związaną z normalnym funkcjonowaniem i eksplo atacją nieruchomości. Jest to inwestycja, której skala przekracza zwykłe utrzymanie budynku.
Jeżeli czynność zakupu i wymiany lamp uzna się za czynność przekraczającą zwykły za rząd, a stosowna uchwała wspólnoty nie zo stała podjęta, to umowy zawarte przez za rządcę wspólnoty mieszkaniowej są bez skutecznie zawieszone i powinny zostać po twierdzone w sposób przewidziany w art. 39 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cy wilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., da lej: kc). Jednocześnie zarządca może ponosić odpowiedzialność cywilną za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania polegającego na realizacji powierzonych mu obowiązków (obowiązki wynikające z umo wy o zarząd). W konkretnym stanie faktycz nym odpowiedzialność ta może się opierać na przepisach ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 kc).
Z powyższego wynika, że zarządca nie ma obowiązku oświetlenia podwórka, a co za tym idzie brak oświetlenia nie może być po czytany jako naruszenie przepisów i brak za chowania wymogów bezpieczeństwa. Abs trahując jednak od działania zarządu, ja kim była wymiana lamp, należy wskazać, że w art. 61-70 pb przewidziano obowiązki wła ściciela i zarządcy mające poważne znacze nie dla właściwego zabezpieczenia korzysta nia z nieruchomości, a mianowicie:
-- utrzymywanie i użytkowanie obiektu bu dowlanego zgodnie z zasadami, o których mowa w tej ustawie,
-- zapewnienie, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, a związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których może nastą pić uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodze niem mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska,
-- kontrolowanie obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania, sprawdzanie ich stanu technicznego i użytkowego,
-- przechowywanie stosownej dokumentacji projektowej i technicznej obiektów znajdu jących się na nieruchomości,
-- prowadzenie dla każdego budynku z osobna oraz innego obiektu budowlanego książki obiektu, stanowiącej dokument przezna czony do zapisów dotyczących przepro wadzanych badań i stanu technicznego, remontów i przebudowy.
Adresatem powyższych obowiązków jest al ternatywnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W literaturze podkreśla się, że kolejność, w jakiej w ustawie wymieniony jest właściciel oraz zarządca, nie jest przy padkowa. Wskazuje ona na to, że w pierwszej kolejności na właścicielu ciążą obowiązki wynikające z prawa budowlanego w zakre sie utrzymania budynku (wyrok Naczelne go Sądu Administracyjnego z 5 października 2007 r., sygn. akt II OSK 1310/06).
Zarządca obiektu budowlanego powinien być zasadniczo adresatem decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej usunię cie stwierdzonych nieprawidłowości w sytu acji, w której właściciel jest trudny do usta lenia, bądź też nie stosuje się do nałożo nych obowiązków. Należy przy tym pamię tać, że w przypadku współwłasności obo wiązki wynikające z przepisów dotyczących utrzymania obiektów budowlanych obcią żają w równym stopniu wszystkich współ właścicieli, niezależnie od wysokości udziału czy też tego, który z współwłaścicieli jest wi nien zaniedbań. W przypadku dużych wspól not mieszkaniowych (powyżej 3 lokali) w za kresie, w jakim zaniedbania dotyczą części wspólnych budynku, zobowiązana jest sama wspólnota mieszkaniowa.
Bartosz Frączyk
Publikacja w magazynie
Wspólnota Mieszkaniowa
Lipiec 2020