Zebrania wspólnot. Co warto wiedzieć?

Szczegóły: Opublikowano: poniedziałek, 18, kwiecień 2016 12:21

Zebrania wspólnot. Co warto wiedzieć?

Pierwszy kwartał to okres rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych, których przebieg zawsze dostarcza interesujących problemów prawnych. W trakcie jednego, powstało zagadnienie, które może wydawać się błahe, ale w realiach sprawy, wywołało gorący spór. Wniosek o zmianę porządku obrad zgłosił właściciel, który wraz z żoną posiada 51 % udziałów we wspólnocie mieszkaniowej. Rozpoczęła się dyskusja, czy taki wniosek należy głosować większością udziałów (tak jak uchwały), czy większością głosów właścicieli lokali obecnych na zebraniu (tak naprawdę więc zasadą jeden właściciel obecny na zebraniu jeden głos). Profesjonalny zarządca uczestniczący w zebraniu opowiadał się za tą drugą koncepcją. Czy jednak miał rację?!

Sąd Najwyższy wskazuje konsekwentnie, że brak odpowiedniej regulacji dotyczącej zebrania jest celowym powstrzymaniem się prawodawcy z ingerencją w zagadnienia szczegółowe mniejszej wagi (tak np. wyrok SN z dnia 16.10.2002, sygn. akt: IV CKN 1351/00 oraz wyrok SN z dnia 29.09.2010, sygn. akt: V CSK 52/10). Ponadto, niewątpliwie właściciele nie są związani porządkiem obrad, jako że decydujące znaczenie ma tu treść woli członków wspólnoty wyrażonej w uchwale (wyrok SN z dnia 11.01.2007, sygn. akt: II CSK 370/06). Dlatego też ewentualna zmiana porządku obrad zarówno w pierwszy, jak i drugi sposób nie będzie prowadziła do automatycznej zasadności uchylenia uchwała podjętych w wyniku zebrania (co jest jedyną sankcją wadliwości zebrania).

Wydaje się jednak, że do przebiegu zebrania można zastosować analogicznie przepisy o podejmowaniu uchwał, co prowadziłoby do wniosku, że wniosek o zmianę porządku obrad należy głosować zgodnie z wielkością posiadanych udziałów. Za taką interpretacją wskazują również ustawowe rozwiązania dotyczące zebrań spółek prawa handlowego, które są pomocniczo stosowane przez sądy w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych.

Problem wydaje się niepozorny - czy Państwo mają własne doświadczenia w tym zakresie?

Bartosz Frączyk

Kwiecień 2016