Zmiana ustawy o własności lokali w zakresie rozliczeń i windykacji należności

Szczegóły: Opublikowano: poniedziałek, 26, październik 2015 12:21

Zmiana ustawy o własności lokali
w zakresie rozliczeń i windykacji należności

1. Wprowadzenie: stan sprzed nowelizacji

Ustawodawca przyjmując nowelę ustawy o własności lokali, wprowadził dwie istotne nowości. Po pierwsze, zmianie uległ sposób przeprowadzania głosowania przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej (temat szeroko komentowany w mediach), a po drugie, zmianie uległ zakres odpowiedzialności współwłaścicieli lokalu za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (temat całkowicie przemilczany).

Na wstępie, należy wskazać, że do ustawy wprowadzono nowe definicje (zmodyfikowano ich dotychczasowe brzmienie). Obecnie, ilekroć w ustawie o własności lokali jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć również współwłaściciela w częściach ułamkowych. Natomiast udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Podkreślenia wymaga, że współwłaścicielami w częściach ułamkowych nie są osoby pozostające w małżeńskiej wspólności majątkowej (wspólności ustawowej), stąd nowelizacja nie wpływa na zakres odpowiedzialności takich małżonków. W dalszej części opracowania przez "współwłaścicieli" rozumiem wyłącznie współwłaścicieli w częściach ułamkowych.

Odpowiedzialność solidarna występuje wtedy, gdy kilku dłużników jest zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.

W dotychczasowym stanie prawnym przyjmowało się, że obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przypada wszystkim współwłaścicielom lokalu solidarnie. Stąd, możliwe było dochodzenie od każdego ze współwłaścicieli danego lokalu całości należności tytułem utrzymania nieruchomości wspólnej przypadających na lokal oraz utrzymania danego lokalu.

2. Odpowiedzialność za zobowiązania z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej - obecny stan prawny

Odpowiedzialność właścicieli lokali za utrzymanie nieruchomości wspólnej wynika z przepisów rozdziału 3 ustawy. Zgodnie z jej przepisami, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów. Mając na uwadze wskazaną powyżej definicję "właściciela lokalu" oraz "udziału", należy wskazać, że każdy ze współwłaścicieli ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej wyłącznie w stosunku do wysokości iloczynu jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Przedstawiając powyższe na przykładzie:

X i Y są współwłaścicielami lokalu "po połowie" (ich udziały we współwłasności lokalu wynoszą po 50%). Na lokal przypada 10/1000 udziału w nieruchomości wspólnej. Przed zmianą X i Y mieli "jeden wspólny udział" w nieruchomości wspólnej w wysokości 10/1000 i odpowiadali za zobowiązania z tego tytułu solidarnie.

Po zmianie ustawy X odpowiada za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości będącej wynikiem iloczynu jego udziału w lokalu (1/2) i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (10/1000). W konsekwencji, X odpowiada za powyższe zobowiązania wyłącznie w wysokości 5/1000 (połowę opłat przypadających na lokal). Analogicznie przedstawia się w powyższym przykładzie odpowiedzialność Y.

3. Odpowiedzialność właścicieli lokalu za zobowiązania z tytułu utrzymania swojego lokalu

Zmianie nie ulega natomiast sposób regulowania zobowiązań z tytułu utrzymania swojego lokalu. Zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl, właściciel (a więc i współwłaściciel) ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Brak jest ustawowego wskazania, aby odpowiedzialność współwłaścicieli lokali była ograniczona wyłącznie do wysokości udziału we współwłasności w danym lokalu, a więc współwłaściciele nadal ponoszą odpowiedzialność solidarną za koszty utrzymania ich lokalu.

Warte odnotowania jest to, że wspólnota mieszkaniowa jest jedynie pośrednikiem w uiszczaniu opłat wynikających z utrzymania danego lokalu (np. opłaty za wodę), dlatego też wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od każdego ze współwłaścicieli danego lokalu solidarnie zapłaty należności wynikających ze zużytych mediów.

4. Możliwość dochodzenia zobowiązań z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej w postępowaniu sądowym

Przedstawione powyżej zmiany mają niebagatelne znaczenie dla możliwości dochodzenia zaległych opłat od właścicieli lokali. Od czasu wprowadzenia nowelizacji, w postępowaniu przed sądem od poszczególnych współwłaścicieli lokalu można dochodzić należności tytułem utrzymania nieruchomości wspólnej wyłącznie do wysokości ich udziału w tym lokalu. Implikuje to konieczność dokonania stosownych wyliczeń należności każdego ze współwłaścicieli osobno. Na marginesie, należy wskazać, że należności od wszystkich współwłaścicieli można dochodzić w jednym postępowaniu sądowym, jednak pozostaje obowiązek zawarcia w pozwie szczegółowego żądania wobec poszczególnych współwłaścicieli wraz ze wskazaniem zakresu tego żądania.

Przypomnienia wymaga, iż dokonane nowelą zmiany są na tyle istotne, iż spotkały się z negatywną opinią Krajowej Rady Sądownictwa.

Zobacz także:

OPINIA KRAJOWEJ RADY SĄDOWNICTWA z dnia 16 kwietnia 2015 r. w przedmiocie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (pobierz PDF)

Bartosz Frączyk

Październik 2015