Uchylenie się od skutków głosowania nad uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej

Uchylenie się od skutków głosowania nad uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej - czy to możliwe?

Szczegóły: Opublikowano: piątek, 18, grudzień 2015 12:21

Uchylenie się od skutków głosowania
nad uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej - czy to możliwe?

Czy właściciel lokalu może wycofać swój głos oddany pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli wykaże że oddał go pod wpływem błędu (art. 84 Kodeksu cywilnego)? Przed takim pytaniem został postawiony Wojewódzki Sąd Administracyjny w związku ze sprawą prowadzoną przez Kancelarię.

Załóżmy taki stan faktyczny: Pan P. zamierza wykonać remont mieszkania w taki sposób, że częściowo będzie musiał przebudować nieruchomość wspólną wspólnoty. Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, pozwolenie na budowę może zostać wydane na rzecz osoby, która wykaże się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, potrzebna jest do tego jej zgoda w formie uchwały właścicieli. Wspólnota podjęła uchwałę wyrażając taką zgodę większością 51% głosów. Na podstawie tej uchwały Pan P. złożył wniosek, a Prezydent Miasta O. wydał panu P. pozwolenie na budowę. Jednak, w międzyczasie, niektórzy właściciele zmienili zdanie i złożyli oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego głosu uzasadniając to tym, że oddali go po uzyskaniu nieprawdziwych informacji o tym, co będzie w rzeczywistości przedmiotem remontu. Łącznie oświadczenia złożyli właściciele posiadający 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. Czy w takim razie uchwała wspólnoty przestaje być ważna? Jeżeli nie, to czy pozwolenie na budowę zostało wydane właściwie?

Wydaje się, że takie uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli - jak opisane powyżej - jest niedopuszczalne.

Po pierwsze, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwała Wspólnoty zapada większością głosów właścicieli. Nie ulega wątpliwości, że uchwała wspólnoty nabiera mocy prawnej już z chwilą oddania głosu, którego wartość łącznie z dotychczas oddanymi, przekroczy 50 %. Od tej chwili uchwała może być uchylona wyłącznie orzeczeniem sądu, bądź kolejną uchwałą Wspólnoty. Do czasu uchylenia uchwały przez sąd, uchwała ta obowiązuje i jest wiążąca zarówno dla wspólnoty, jak i dla organów administracji publicznej. W szczególności organ administracji publicznej nie posiada uprawnień do orzekania w przedmiocie ważności podjętej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jako że ustawodawca pozostawił to prawo sądom powszechnym.

Po wtóre, wskazuje na to brzmienie art. 25 ww. ustawy, który nadaje właścicielom lokali możliwość zaskarżenia uchwały do sądu. Jedną z przesłanek dopuszczalności zaskarżenia uchwały jest jej niezgodność z przepisami prawa. Wynika z tego, że nawet sprzeczne z prawem uchwały właścicieli lokali są ważne i wiążące do czasu ich uchylenia przez sąd. Oznacza to również, że podjęte większością głosów uchwały stanowią samodzielny, autonomiczny byt prawny, który może zostać uchylony wyłącznie przez sąd.

Po wtóre, o autonomicznym i nieodwołalnym bycie prawnym uchwały właścicieli lokali świadczy również art. 23 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Tym samym, uchwała za którą głosowała większość właścicieli lokali (licząc według wielkości udziałów) uzyskuje charakter "podjętej". Należy zauważyć, że oświadczenia złożone przez niektórych właścicieli lokali zostały złożone z zamiarem uchylenia się od skutków prawnych oddania głosu, a nie wskazują, że samo oddanie głosu było nieważne. Jest to istotna różnica, bowiem nie mamy do czynienia z sytuacją, w której głosy pod uchwałą zostały oddane przez podmioty do tego nieuprawnione lub oddanie głosu w ogóle nie nastąpiło, a tylko w takich okolicznościach można mówić o uchwale nieistniejącej. Zatem, o tym czy uchwała została podjęta, decyduje fakt czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, będących w chwili podejmowania uchwały właścicielami lokali w danej nieruchomości.

Ponadto, stwierdzenie "nieistnienia" uchwały możliwe jest wyłącznie na podstawie orzeczenia właściwego sądu, po wytoczeniu stosownego powództwa opartego na art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 17.11.2011r. (sygn. akt: I ACa 464/11) "uchwała nieistniejąca" nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów?.

Jak wynika z powyższego, po przyjęciu uchwały przez właścicieli lokali, ci ostatni nie mogą "spowodować nieważności" tej uchwały. Mogą jedynie podjąć kolejną uchwałę uchylającą wcześniejszą lub wytoczyć powództwo o uchylenie jej przez sąd. Korzystanie z instytucji uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli jest niedopuszczalne, a tym samym pozwolenie na budowę wydane zostało prawidłowo.

Bartosz Frączyk

Grudzień 2015