Rewolucja w garażach wielostanowiskowych

Szczegóły: Opublikowano: poniedziałek, 14, wrzesień 2015 00:00

Rewolucja w garażach wielostanowiskowych -
nowelizacja ustawy o własności lokali

Po wielu latach postulatów została uchwalona nowela do ustawy o własności lokali. Kluczową zmianą wprowadzoną przez ustawę jest nowe uregulowanie kwestii głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych.

Należy zaznaczyć, że powszechną praktyką stosowaną przez deweloperów jest budowa oddzielnego garażu wielostanowiskowego, dla którego ustanawiana jest oddzielna księga wieczysta i który traktowany jest jako odrębny lokal. Osoby uprawnione do miejsca postojowego w tym lokalu są współwłaścicielami tego lokalu na zasadach ogólnych - określonych przepisami Kodeksu cywilnego. Jednocześnie, współwłaściciele takiego lokalu są członkami wspólnoty mieszkaniowej na tych samych zasadach, co właściciele pozostałych lokali mieszkalnych i użytkowych. Wskazuje się, że z racji powierzchni użytkowej, garaż wielostanowiskowy generuje dla współwłaścicieli znaczne uprawnienie tytułem udziału w nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej - lokal upoważnia do proporcjonalnie dużego udziału w głosowaniu nad uchwałami (zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów).

Co istotne, zgodnie z dotychczasowo obowiązującym prawem, udział w nieruchomości wspólnej był niepodzielny, tzn. w przypadku, gdy jeden lokal miał kilku współwłaścicieli, to w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, wszyscy współwłaściciele musieli głosować wspólnie. Przykładowo, jeżeli udział w nieruchomości wspólnej wynosił 10/1000, a lokal miał dwóch współwłaścicieli, to niedopuszczalne było, aby jeden współwłaściciel zagłosował za uchwałą (z głosem 5/1000), a drugi przeciw (z głosem 5/1000). Jeżeli tacy współwłaściciele nie doszli do porozumienia, prawo głosu z tego lokalu pozostawało niewykorzystane.

Jakkolwiek zmiana dotyczy wszystkich rodzajów lokali, to w przypadku garaży wielostanowiskowych problem był dużo poważniejszy z uwagi na znaczną ilość jego współwłaścicieli, którzy się nie znali i często mieli inne poglądy na kwestię zarządzania nieruchomością (występują garaże, mające ponad 100 współwłaścicieli). Uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej wskazuje na zamiar przeciwdziałania paraliżowi decyzyjnemu spowodowanego powyższym.

W znowelizowanej wersji ustawy, każdy ze współwłaścicieli lokalu w częściach ułamkowych (a więc nie stosuje się tego rozwiązania do wspólności małżeńskiej) ma oddzielne prawo głosu. Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Dla przykładu - garaż wielostanowiskowy, którego współwłaścicielami jest 100 osób. Dla uproszczenia załóżmy, że z powodu swojej powierzchni, garaż daje udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 100/1000. Dotychczas, aby wziąć udział w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, wszyscy współwłaściciele mogli oddać łącznie 1 głos z całego lokalu. W tym celu musieli uzgodnić wspólne stanowisko - zależnie od powagi głosowanej sprawy: bądź większością głosów, bądź jednomyślnie. Po zmianie, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony z 1/1000 udziału we współwłasności. Znikła zatem potrzeba ustalania wspólnego stanowiska.

Co ważne, zmianie uległ również sposób głosowania w razie przyjęcia zasady, że na każdego właściciela lokalu w głosowaniu przypada jeden głos. W takim przypadku współwłaściciele w częściach ułamkowych są zobowiązani do ustanowienia pełnomocnika do ich reprezentowania. Ustanowienie pełnomocnika następuje większością głosów liczonych według udziału we współwłasności lokalu. Zapobiega to sytuacji, gdy w powyższym przykładzie (udział 100/1000) garaż miałby prawo do 100 głosów.

Należy podkreślić, że prawo dotyczące głosowania współwłaścicieli w częściach ułamkowych dotyczy nie tylko garaży wielostanowiskowych, ale wszystkich lokali znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej.

Bartosz Frączyk

Wrzesień 2015