Krzywdząca uchwała wspólnoty mieszkaniowej - jak się bronić?

Krzywdząca uchwała wspólnoty mieszkaniowej -

jak się bronić ?

Wielokrotnie zdarza się, iż wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę niezgodną z prawem lub krzywdzącą jednego z właścicieli lokali. W takiej sytuacji jedyną możliwością obrony jest zaskarżenie takiej uchwały do sądu. Instytucja ta jest uregulowana art. 25 ustawy o własności lokali. Termin "zaskarżyć uchwałę do sądu" należy rozumieć jako wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej albo o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały. Co ważne, przyjmuje się, że nie jest możliwe orzeczenie przez sąd jedynie częściowego uchylenia uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 marca 2015 r., sygn. akt: I ACa 1469/14).

Zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej może właściciel lokalu. Prawo zaskarżenia uchwały nie przysługuje więc zarządowi, ani zarządcy ustanowionemu w formie umowy, ani innemu podmiotowi lub organowi wspólnoty.

Z drugiej strony, z art. 209 Kodeksu cywilnego, który jest stosowany do ustawy na postawie zawartego w niej w art. 1 ust. 2 odniesienia wynika, że uprawnienie właściciela do zaskarżenia uchwały przysługuje także każdemu ze współwłaścicieli lokalu wyodrębnionego lub lokali niewyodrębnionych.

Artykuł 25 ust. 1a ustanawia rygorystyczny, sześciotygodniowy termin wytoczenia powództwa. Termin biegnie, co do zasady, od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali. Jednak z uwagi na to, że dopuszczalne jest również podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów właścicieli, poza zebraniem, bieg terminu zaskarżenia uchwały podjętej w tym trybie biegnie od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w tym trybie. Wskazuje się, że dla rozpoczęcia biegu terminu wytoczenia powództwa nie ma wpływu wiedza właściciela (lub jej brak) na temat możliwości zaskarżenia uchwały; ustawodawca przyjął, że każdy członek wspólnoty powinien być świadomy swoich praw. Termin sześciu tygodni jest terminem zawity, co oznacza, że powództwo wytoczone po jego upływie nie może być skuteczne. Również, po upływie powyższego terminu niedopuszczalne jest przytaczanie dalszych zarzutów przez skarżącego. A więc niezwykle istotne, w pozwie należy wskazać wszelkie zarzuty jakie formułujemy przeciwko uchwale.

Ustawa wskazuje, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zaskarżona z powodu:

a) jej niezgodności z przepisami prawa

b) jej niezgodności z umową właścicieli lokali

c) jeżeli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną

d) jeżeli w jakikolwiek inny sposób uchwała narusza interesy skarżącego właściciela.

Niezgodność z prawem może dotyczyć błędów merytorycznych lub formalnych, przy czym niezgodność z prawem materialnym najczęściej oznacza sprzeczność z prawem budowlanym lub prawem regulującym układ przestrzenny gminy. Wadliwe podjęcie uchwały z uwagi na błędy o charakterze formalnym może stanowić np. podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów nie przez organ do tego uprawniony lub niezawiadomienie członka wspólnoty o terminie zebrania właścicieli. Niemniej, takie naruszenia mogą stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały wyłącznie wtedy, gdy miało to wpływ na jej treść (np. gdyby obecność na zebraniu niepowiadomionego właściciela mogła mieć wpływ na podjęcie uchwały).

Możliwość zaskarżenia uchwały ze względu na naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jest pochodną celu, jaki ma utworzenie wspólnoty mieszkaniowej, tj. wspólne zarządzanie nieruchomością wspólną. Powyższa przesłanka umożliwia właścicielom dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali w razie znacznego naruszenia przez większość zasad prawidłowego zarządzania.

Ostatnią przesłanką zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest naruszenie przez uchwałę interesu właściciela lokalu. Przyjmuje się, że przesłanka ta występuje, gdy uchwała zmierza do uzyskania przez określonych członków wspólnoty korzyści kosztem innych członków. Dodać należy, że nie chodzi tu o naruszenie subiektywnego interesu właściciela, ale przypadek naruszenia interesu jako kategorii obiektywnej. Każdorazowo rozstrzyga o tym Sąd w toku procesu.

Powództwo jest stosunkowo tanie, albowiem bez względu czego sprawa dotyczy, opłata sądowa wynosi 200 zł.


 

Bartosz Frączyk

Wrzesień 2015