Zarząd, zebrania i uchwały, czyli ABC wspólnot mieszkaniowych

Wspólnoty mieszkaniowe to obszar niezwykle bliski wielu osobom, jednak z drugiej strony członkowie tych organizacji nie zawsze wiedzą, jak w danej sytuacji problemowej powinni postąpić. W tym artykule wyjaśniamy, jakie są zgodne z prawem formy sprawowania zarządu we wspólnotach mieszkaniowych, kiedy należy zwołać zebrania członków oraz jaki jest tryb podejmowania uchwał.

Formy sprawowania zarządu

Zgodnie z ustawą o własności lokali, regulującą funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, wyróżnia się dwie formy sprawowania zarządu. Pierwszą z nich jest zarząd umowny, czyli określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo też później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Można ponadto powierzyć zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej. To, jaki wariant wybierze wspólnota, jest wiążące dla każdego kolejnego nabywcy danego lokalu.

Druga forma to zarząd ustawowy, czyli de facto wybór zarządu wspólnoty. Ten organ kieruje wówczas sprawami związanymi ze wspólnotą mieszkaniową i reprezentuje ją  na zewnątrz. Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje wynikające z czynności zwykłego zarządu. Ta forma zarządu musi zostać wybrana na drodze uchwały. W ten sam sposób można także odwołać członków zarządu.

Zebrania wspólnot mieszkaniowych

Jednym z obowiązków zarządu jest zwoływanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Częstotliwość zebrań określona w ustawie to minimum jeden raz do roku. Podczas spotkania należy uchwalić roczny plan gospodarczy, dokonać oceny prac zarządu, a także sporządzić sprawozdanie zarządu oraz podjąć konieczne uchwały. O zebraniu należy powiadomić członków wspólnoty na co najmniej siedem dni przed planowanym spotkaniem. W zawiadomieniu trzeba wskazać dzień, godzinę i miejsce zebrania, a także porządek obrad, a w przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmian.

Dodatkowo zarząd ma prawo zwoływać dodatkowe zebrania, tzw. nadzwyczajne.   Prawo do tego posiadają także właściciele lokali. W tym wypadku należy złożyć wniosek o zwołanie zebrania podpisany przez osoby posiadające minimum 10% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podejmowanie uchwał

Właściciele lokali mogą podejmować uchwały w czasie zebrań. Odbywa się to w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd bądź poprzez głosowanie na zebraniu. Uchwałę podejmuje się, jeśli opowie się za nią większość członków wspólnoty. Jeśli uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to obowiązkowo należy powiadomić (w formie pisemnej) wszystkich właścicieli o nowej treści uchwały.

Właścicielom lokali przysługuje ponadto prawo do zaskarżenia danej uchwały do sądu. Przyczyną musi być niezgodność uchwały z prawem lub umową właścicieli lokali bądź naruszanie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powództwo najlepiej wytoczyć tuż po podjęciu uchwały, jednak nie później niż w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.