Zamiana miejsc postojowych w garażu

Właściciele lokali, którym przysługują miejsca postojowe jako prawo związane z własnością nieruchomości lokalowej, mają możliwość zamiany miejsc postojowych im przysługujących. Optymalnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy zamiany praw do miejsc postojowych. Dwóch właścicieli lokali chce się zamienić się miejscami parkingowymi w garażu podziemnym. Następnie jeden z nich chce sprzedać mieszkanie. Budynek posiada podziemny parking z namalowanymi miejscami postojowymi, opatrzonymi numerami. W notarialnie potwierdzonych aktach sprzedaży przyznano każdemu właścicielowi mieszkania prawo do wyłącznego użytkowania jednego miejsca postojowego o wskazanym numerze w wielostanowiskowym garażu podziemnym.

Należy uznać, że na nieruchomości ustalony został podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (tzw. podział quoad usum), polegający na fizycznym wydzieleniu z tej nieruchomości miejsc postojowych dla samochodów osobowych, w odniesieniu do których poszczególni właściciele lokali będą mieli wyłączne, bezterminowe i nieodpłatne prawo korzystania z miejsca postojowego. Prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nie jest w takim przypadku związane z osobą będącą właścicielem danego lokalu, jest natomiast związane z własnością lokalu i przechodzi z reguły na następcę prawnego sprzedanego Lokalu.

Zgoda wspólnoty

Podkreślenia w tym miejscu wymaga fakt, że dokonanie podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej jest z reguły uznawane jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, chociaż nie jest to stanowisko całkowicie aprobowane w piśmiennictwie. W przypadku więc zamiany miejsc postojowych konieczne będzie uzyskanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodę na zamianę, ponieważ doprowadzi ona do zmiany umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym uznanie czynności zamiany miejsc postojowych za czynność przekraczają zakres zwykłego zarządu należałoby ocenić jako prawidłowe.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z 17 marca 2017 r. (sygn. akt III CSK64/16) sąd słusznie wskazał, że "w ślad za poglądami wyrażonymi w orzecznictwie i nauce prawa, należy wskazać, że wobec braku ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczają cej zwykły zarząd rzeczą wspólną, a także wobec braku jednolitych kryteriów zaliczenia określonych działań współwłaścicieli jako należących do pierwszej lub drugiej grupy, kwalifikacja ta jest uzależniona od okoliczności faktycznych każdego indywidualnie ocenianego przypadku. Formułowane w judykaturze i doktrynie ogólne wskazania, co stanowi czynność zwykłego zarządu, a co jest jego przekroczeniem, mają jedynie orientacyjny charakter, a przy tym względny; identyczna czynność może mieć w określonych okolicznościach faktycznych charakter zwykłego zarządu, a w innych może wykraczać poza ten zakres. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną zalicza się zazwyczaj działania związane z normalną eksploatacją i zarządzaniem (administrowaniem) rzeczą wspólną, a więc przykładowo pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę rzeczy przed jej utratą, uszkodzeniem lub zniszczeniem. Zakres zwykłego zarządu przekraczają takie czynności prawne, jak rozporządzenie rzeczą lub jej obciążenie zastawem, hipoteką lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi".

Dokonanie zamiany miejsc postojowych pomiędzy dwoma właścicielami lokali, a więc członkami wspólnoty mieszkaniowej, w rzeczywistości nie ma wpływu na prawa innych właścicieli lokali, albowiem nie zmienia ich praw do korzystania z miejsc postojowych, które są związane z własnością ich lokali. Należy również zwrócić uwagę na treść aktów notarialnych. Wielokrotnie zdarza się, że w umowach sprzedaży zawarta jest klauzula, w której wskazane jest, że przeprowadzenie zamiany miejsca postojowego będzie możliwe po uprzedniej zgodzie członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały.

Brak jednolitego stanowiska

Należy w tym miejscu odnieść się do kolejnej kwestii, którą jest odpowiedź na pytanie, w jaki sposób właściciele lokali mogą dokonać zamiany miejsc postojowych, których prawo do korzystania jest związane z własnością lokalu, w przypadku gdy jeden z nich chce sprzedać należące do niego mieszkanie, z którym związane jest prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Próba zamiany miejsc postojowych pomiędzy dwoma właścicielami po umownym ustaleniu podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej (tzw. podział quoad usum) może powodować znaczne problemy. Orzecznictwo, doktryna, jak i praktyka bardzo rzadko zajmują się tego typu problemami, co potęgowane jest faktem, że nie ma jednolitego stanowiska co do tego, jak w prawidłowy sposób dokonać takiej zamiany.

Wydaje się, że istnieje sposób na najszybsze i najskuteczniejsze rozwiązanie kwestii zamiany miejsca postojowego w przypadku, gdy jeden z właścicieli lokalu, a przez to uprawniony do korzystania z przypisanego do tego lokalu miejsca postojowego, chce sprzedać ten lokal.

Zgodnie z treścią art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) "przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy".

Odnosząc się do zawarcia umowy zamiany na podstawie przywołanego art. 603 kc, należy wskazać za istniejącymi poglądami doktryny, wbrew językowemu brzmieniu przepisu art. 603 kc, mówiącego o "własności rzeczy", że "przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy (a właściwie - prawo własności rzeczy) i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu." (Komentarz pod red. Gudowski Jacek, "Zobowiązania. Część szczegółowa" w: "Kodeks cywilny. Komentarz", tom IV, wyd. II - komentarz do art. 603 kc). Biorąc powyższe pod uwagę, bez wątpienia strony umowy mogą dokonać zamiany miejsc postojowych.

Biorąc pod uwagę, że ewentualna zamiana miejsc postojowych przez właścicieli jest w rzeczywistości zmianą umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, konieczne będzie zawarcie takiej umowy również w formie szczególnej, co jednoznacznie wynika z treści art. 77 § 1 kc, który stanowi, że "uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia".

Umowa sprzedaży

Jak się więc wydaje, najlepszym rozwiązaniem problemu zamiany miejsc postojowych w przypadku, gdy jeden z właścicieli zamierza sprzedać należący do niego lokal, jest dokonanie zamiany miejsc postojowych w umowie sprzedaży zawartej pomiędzy zbywcą lokalu mieszkalnego a nabywcą tegoż lokalu. Można tego dokonać poprzez zawarcie w umowie oświadczenia zbywcy nieruchomości, że przysługuje mu prawo do określonego konkretnym numerem miejsca postojowego, a także oświadczenie nabywcy nieruchomości, że nabywa łącznie z własnością nieruchomości lokalowej konkretne miejsce postojowe jako prawo związane z własnością tej nieruchomości. Jednocześnie nabywca zobowiąże się do dokonania zamiany tegoż prawa na właściciela innego lokalu, z którym związane jest prawo do innego miejsca postojowego, a właściciel tego "innego" lokalu zobowiąże się również przenieść na nabywcę lokalu prawo do miejsca postojowego w zamian za przeniesienie na niego prawa do miejsca postojowego związanego z własnością lokalu będącego przedmiotem sprzedaży.

Należy jednak podkreślić, że dokonanie zamiany w taki sposób wymaga obecności przed notariuszem trzech stron: zbywcy lokalu, nabywcy lokalu, a także właściciela lokalu niebędącego przedmiotem sprzedaży, który jednak chce dokonać zamiany miejsca postojowego jako prawa związanego z własnością swojego lokalu z prawem do miejsca postojowego związanego z własnością lokalu mieszkaniowego będącego przedmiotem sprzedaży. Do skuteczności umowy zamiany wymagana będzie również zgoda nabywcy lokalu na taką zamianę.

Problemy interpretacyjne

W realiach niniejszej sprawy istnieje jeszcze potencjalna możliwość na dokonanie zamiany miejsca postojowego w formie aktu notarialnego pomiędzy dotychczasowymi właścicielami nieruchomości, z którymi związane są prawa do określonych miejsc postojowych. Niemniej skuteczność i prawidłowość takiej zamiany należy uznać za mało prawdopodobną, biorąc pod uwagę fakt, że umowa zamiany miejsc postojowych dokonana po zawarciu umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej nie była do tej pory przedmiotem zainteresowania nauki prawa cywilnego, jak i orzecznictwa. To zaś może powodować różnego rodzaju problemy interpretacyjne oraz prowadzić do komplikacji związanych z jej prawidłowym zawarciem.

Odnosząc się natomiast do kwestii wpisu zmiany miejsca postojowego przysługującego każdoczesnemu właścicielowi danego lokalu do księgi wieczystej, należy zauważyć, że w nowelizacji ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. z 1991 r. Nr 22 poz. 91 ze zm.) został wprowadzony art. 94 § 4, wskazujący, że "jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną". Jak więc wynika z powyższego przepisu, po zamianie miejsc postojowych notariusz będzie zobowiązany złożyć wniosek o wpis zmian do ksiąg wieczystych.

* * *

Właściciele lokali, którym przysługują miejsca postojowe jako prawo związane z własnością nieruchomości lokalowej mają prawną możliwość zamiany miejsc postojowych im przysługujących, jednakże biorąc pod uwagę formę zawarcia takiej umowy, konieczne będzie jej zawarcie przed notariuszem. Stoję na stanowisku, że optymalnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy zamiany praw do miejsc postojowych pomiędzy nabywcą lokalu mieszkalnego a właścicielem lokalu mieszkalnego, który chce dokonać zamiany miejsca postojowego jako prawa związanego z własnością jego lokalu na miejsce postojowe stanowiące prawo związane z lokalem będącym przedmiotem sprzedaży.