Gdy na osiedlu jest za ciemno
Coraz więcej gmin, w celu zaoszczędzenia pieniędzy, decyduje się na wyłączanie oświetlenia ulic. Wpływa to na poziom bezpieczeństwa osiedli. Czy zarządca powinien zapewnić oświetlenie na drogach wewnętrznych?
Zarząd wspólnoty - bez względu na to, czy jest to zarząd powierzony zgodnie z art. 18 ust. 1 usta wą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., da lej: uwl), czy zarząd właścicielski działający na podstawie art. 20 uwl - działa jako jej organ. Uprawnienia w zakresie zarządu nieruchomością wspólną zostały przez uwl zróżnicowane w zależności od charakteru danej czynności. Ustawodawca odróżnił czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. I tak, czynności zwykłego zarządu mogą być dokonywane przez zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 uwl).
Natomiast w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla skuteczności danej czynności, zarząd musi dysponować zgodą właścicieli lokali, a w nie których przypadkach również udzielonym na jego rzecz pełnomocnictwem do dokonania czynności (art. 22 ust. 2 uwl).
Czynności zarządzania wykonuje zarządca nieruchomości zgodnie z przepisami prawa, a przede wszystkim ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741 ze zm., dalej: ugn), a także zgodnie ze standardami zawodowymi ze starannością właściwą dla zawodowe go charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Z tego względu powinien, niezależnie od rodzaju zadań, jakie realizuje, współpracować ze wspólnotą mieszkaniową (rozumianą jako ogół właścicieli lokalu), w szczególności kierując się treścią umowy o zarządzanie nie ruchomością.
Umowa z zarządcą
Umowa o zarządzanie nieruchomością jest również dokumentem zabezpieczającym wspólnotę mieszkaniową przed niesolidnym zarządcą oraz jest gwarantem prawidłowe go zarządzania dobrem materialnym, które - będąc w tym przypadku nieruchomością - powinno funkcjonować w stanie niepogorszonym, a także bezpiecznym dla użytkowników. Zarządca będzie więc ponosił osobistą odpowiedzialność wobec wspólnoty z tytułu niewykonywania lub nienależytego wykonania umowy o zarząd. Jego działanie będzie rozliczane na podstawie treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli prze widzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a uwl (wy rok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 grudnia 2007 r., sygn. akt VI SA/Wa 1792/07).
Brak obowiązku oświetlenia
Nie ma prawnie uregulowanego obowiązku oświetlania terenu nieruchomości wspólnej poza budynkiem. Postanowienia zawarte w ustawie z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm., dalej: pb) nakazują projektować i budować obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, przy czym pb w ust. 1 art. 7 do przepisów techniczno-budowlanych zalicza:
-- warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie,
-- warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.
Z kolei Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.) w poszczególnych paragrafach podaje odpowiednie wytyczne co do oświetlenia, w tym:
-- § 53 ust. 1 stanowi, że budynek, odpowiednio do potrzeb wynikających z jego prze znaczenia, powinien być wyposażony w wewnętrzną instalację elektryczną,
-- § 102 nakazuje wyposażyć w elektryczną instalację oświetleniową garaż do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu,
-- § 181 reguluje zasady oświetlenia awaryjnego w budynkach, które należy in stalować we wszystkich przypadkach, w których zanik napięcia w instalacji oświetlenia podstawowego może powodować zagrożenie. Wśród nich tylko trzy pozycje dotyczą wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Wymieniono m.in. gara że oświetlone tylko światłem sztucznym, gdy ich powierzchnia netto przekracza 1000 mkw, drogi ewakuacyjne z garażu oraz inne drogi ewakuacyjne oświetlone tylko światłem sztucznym.
Nie ma w tych przepisach wymogu oświetlenia zewnętrznych części nieruchomości wspólnej (podwórka), nie są to bowiem części nieruchomości oświetlone tylko światłem sztucznym, lecz także naturalnym. W szczególności nie ma żadnej normy nakazującej, aby takie oświetlenie było aktywne przez całą noc (w godzinach od zmierzchu do świtu). To od woli wspólnoty zależy, jakie oświetlenie będzie funkcjonowało w obrębie podwórka. Koszty zakupu i montażu takiego oświetlenia ponosi wspólnota. Istota problemu sprowadza się więc do odpowiedzi na pyta nie, czy wymiana oświetlenia to czynność zwykłego zarządu, czy też przekraczająca zwykły zarząd.
Uchwała wspólnoty
Wspólnota może podjąć uchwałę, zgodnie z którą zainstaluje dodatkowe lampy na osiedlu. Osoba niezadowolona z treści uchwały miała możliwość zaskarżenia uchwały do sądu powszechnego na podstawie art. 25 uwl. W przypadku jednak, gdy uchwały nie pod jęto, a działania zarządcy były jego indywidualną decyzją, mogło dojść do przekroczenia uprawnień i podjęcia czynności prze kraczającej zwykły zarząd bez umocowania w postaci uchwały. Dla oceny tego działania istotna będzie liczba lamp i koszt ich wymiany, należy jednak wskazać na obiektywne czynniki, które pozwolą ocenić działanie zarządcy.
Jako czynności zwykłego zarządu na gruncie art. 22 ust. 1 uwl w literaturze wskazuje się zazwyczaj czynności o charakterze powtarzalnym, bieżącym i rutynowym, związane z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz pro wadzące do utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Jako przykłady takich czynności w orzecznictwie są wskazywane m.in. działania polegające na przeprowadzaniu bieżących napraw i konserwacji części wspólnych budynku.
Wszelkie czynności zarządu, które nie mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 2 uwl. Z praktycznego punk tu widzenia problematyczny jest fakt, że wyżej wymieniony podział czynności zarządu opiera się na nieostrych kryteriach. W litera turze proponuje się 5 kryteriów pomocnych dla rozstrzygnięcia, czy dana czynność przekracza zwykły zarząd:
-- kryterium rodzaju czynności (czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są czynności prawne o charakterze rozporządzającym),
-- kryterium przeznaczenia rzeczy (czynność zgodna z celem gospodarczym rzeczy wytyczonym przez współwłaścicieli nie przekracza zwykłego zarządu),
-- kryterium dotychczasowego sposobu korzystania z rzeczy (zmiana sposobu korzy stania przekraczająca granicę zwykłego używania stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd),
-- kryterium kosztów (czynność, która pociąga za sobą dla współwłaścicieli nadmierne wydatki, przekracza zwykły zarząd),
-- kryterium interesu współwłaścicieli (czynność, która powoduje naruszenie lub zagrożenie interesu współwłaścicieli nie działających, przekracza zwykły zarząd).
Można więc stwierdzić, że co do zasady czynności przekraczające zwykły zarząd to czynności, które niejako ze swojej istoty wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Wywierają one istotny wpływ na interesy prawne i majątkowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej.
Przekroczenie zakresu zwykłego zarządu
Artykuł 22 ust. 3 uwl zawiera jedynie przy kładową listę (katalog otwarty) czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w związku z czym zaliczenie lub nie danej czynności do zakresu zwykłego zarządu wynika najczęściej z piśmiennictwa oraz orzecznictwa i jest często sporne.
Wydaje się, że zakup i montaż lamp z czujnikiem ruchu i zmierzchu mających oświetlać podwórko należące do wspólnoty przekracza zakres zwykłego zarządu, ponieważ:
-- zakup lamp oświetleniowych jest czynnością rozporządzającą majątkiem wspólnoty (wydatkowano na ten cel środki z fundusz remontowego wspólnoty),
-- zarządca nie stał przed koniecznością wymiany wszystkich lamp na nowe (nie wynika, że poprzednie lampy były zepsute),
-- zakup i wymiana generalna lamp oświetleniowych nie jest czynnością ani powtarzalną, ani rutynową, ani związaną z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości. Jest to inwestycja, której skala przekracza zwykłe utrzymanie budynku.
Jeżeli czynność zakupu i wymiany lamp uzna się za czynność przekraczającą zwykły za rząd, a stosowna uchwała wspólnoty nie zo stała podjęta, to umowy zawarte przez za rządcę wspólnoty mieszkaniowej są bez skutecznie zawieszone i powinny zostać potwierdzone w sposób przewidziany w art. 39 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., da lej: kc). Jednocześnie zarządca może ponosić odpowiedzialność cywilną za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania polegającego na realizacji powierzonych mu obowiązków (obowiązki wynikające z umowy o zarząd). W konkretnym stanie faktycznym odpowiedzialność ta może się opierać na przepisach ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 kc).
Odpowiedzialność zarządcy
Z powyższego wynika, że zarządca nie ma obowiązku oświetlenia podwórka, a co za tym idzie brak oświetlenia nie może być po czytany jako naruszenie przepisów i brak za chowania wymogów bezpieczeństwa. Abstrahując jednak od działania zarządu, ja kim była wymiana lamp, należy wskazać, że w art. 61-70 pb przewidziano obowiązki właściciela i zarządcy mające poważne znaczenie dla właściwego zabezpieczenia korzystania z nieruchomości, a mianowicie:
-- utrzymywanie i użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z zasadami, o których mowa w tej ustawie,
-- zapewnienie, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, a związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których może nastą pić uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska,
-- kontrolowanie obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania, sprawdzanie ich stanu technicznego i użytkowego,
-- przechowywanie stosownej dokumentacji projektowej i technicznej obiektów znajdujących się na nieruchomości,
-- prowadzenie dla każdego budynku z osobna oraz innego obiektu budowlanego książki obiektu, stanowiącej dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i stanu technicznego, remontów i przebudowy.
Obowiązek właściciela
Adresatem powyższych obowiązków jest al ternatywnie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W literaturze podkreśla się, że kolejność, w jakiej w ustawie wymieniony jest właściciel oraz zarządca, nie jest przy padkowa. Wskazuje ona na to, że w pierwszej kolejności na właścicielu ciążą obowiązki wynikające z prawa budowlanego w zakre sie utrzymania budynku (wyrok Naczelne go Sądu Administracyjnego z 5 października 2007 r., sygn. akt II OSK 1310/06).
Zarządca obiektu budowlanego powinien być zasadniczo adresatem decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej usunię cie stwierdzonych nieprawidłowości w sytu acji, w której właściciel jest trudny do usta lenia, bądź też nie stosuje się do nałożo nych obowiązków. Należy przy tym pamię tać, że w przypadku współwłasności obo wiązki wynikające z przepisów dotyczących utrzymania obiektów budowlanych obcią żają w równym stopniu wszystkich współ właścicieli, niezależnie od wysokości udziału czy też tego, który z współwłaścicieli jest wi nien zaniedbań. W przypadku dużych wspól not mieszkaniowych (powyżej 3 lokali) w za kresie, w jakim zaniedbania dotyczą części wspólnych budynku, zobowiązana jest sama wspólnota mieszkaniowa.