Kto powinien podpisać aneks?

Szczegóły: Opublikowano: środa, 09, grudzień 2020 13:50

Gdy w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej wchodzi kilka osób, oświadczenia woli w jej imieniu składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Czy dwóch członków zarządu może bez konsultacji z resztą podpisać aneks do obowiązującej umowy z podwykonawcą, którego warunki są mniej korzystne od tych zawartych w umowie pierwotnej?

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85 poz. 388 ze zm., dalej: uwl), gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Przepis ten nie wskazuje jednocześnie, czy oświadczenia woli składane przez dwóch członków zarządu odnoszą się do czynności zwykłego zarządu czy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym za usprawiedliwione należy uznać stwierdzenie, że zarówno w przypadku czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu dwóch członków zarządu, nawet w przypadku zarządu kilkuosobowego, może skutecznie podjąć daną czynność prawną. W przypadku jednak czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu dwóch członków zarządu może skutecznie dokonać czynności prawnej tylko w razie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie takiej czynności.

Zależy od umowy

Wyjściem do odpowiedzi na postawione w nagłówku jest odpowiedź na pytanie, czy umowa pierwotna dotyczy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Jeżeli tak, to czy została w tej sprawie podjęta uchwała właścicieli lokali wyrażająca ich zgodę na dokonanie tej czynności, a także - w przypadku podjęcia uchwały - jaka była jej treść.

W przypadku czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 22 ust. 1 uwl, podejmuje czynności samodzielnie. Oznacza to, że do dokonania czynności nieprzekraczającej czynności zwykłego zarządu nie jest wymagane współdziałanie zarządu z właścicielami lokali i podjęcie przez tych ostatnich uchwały. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem za czynności zwykłego zarządu uważa się czynności związane z bieżącą eksploatacją i zarządzaniem nieruchomością, a także zmierzające do jej utrzymania w stanie niepogorszonym, jak również pobieranie pożytków i dochodów. Zarząd może dokonywać wszystkich czynności faktycznych i prawnych samodzielnie w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz w zakresie reprezentowania jej na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, jeżeli mieszczą się one w katalogu czynności zwykłego zarządu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 7 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/GI 1073/18).

Współdziałanie zarządu

W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczne jest współdziałanie zarządu z właścicielami lokali i wyrażenie przez nich zgody w drodze uchwały na dokonanie danej czynności, która przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z poglądami wyrażonymi w doktrynie, dotyczącymi czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przykładowe ("w szczególności") wyliczenie przez ustawodawcę w art. 22 ust. 3 uwl czynności przekraczających zwykły zarząd stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną. Na jej podstawie wraz z dorobkiem judykatury i doktryny można próbować wyprowadzić wniosek, że czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są czynności o charakterze rozporządzającym w stosunku do nieruchomości wspólnej, zwłaszcza zmieniające dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, a także te wszystkie czynności, które związane są z nadzwyczajnymi wydatkami dla właścicieli lokali. W odniesieniu do kosztów jako kryterium rozróżnienia danej czynności zasadne jest także odwoływanie się do ich wysokości.

W tym kontekście przywołuje się art. 205 § 1 ustawy z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2000 r. nr 94 poz. 1037), dotyczący zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, stanowiący, że jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki. Jeżeli umowa spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu, łącznie z prokurentem.

W związku z tym za zasadne należy uznać (w przypadku zarządu kilkuosobowego), że skoro ustawodawca nie przewidział obowiązku współpracy członków zarządu (tak jak to uczynił w przypadku członków zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), to członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie są zobowiązani do współdziałania ze sobą. Jedynym warunkiem skutecznego złożenia oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową jest zgodnie z art. 21 ust. 2 uwl złożenie takiego oświadczenia przynajmniej przez dwóch członków zarządu.

Treść uchwały

Odnosząc się natomiast do kwestii, czy dwóch członków zarządu może samodzielnie podpisać aneks do zawartej umowy pierwotnej z podwykonawcą, która jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga podjęcia uprzedniej uchwały wspólnoty, należy podkreślić, że ważne podpisanie takiego aneksu przez dwóch członków zarządu zależy w całości od brzmienia uchwały w tej sprawie.

Jeżeli uchwała upoważnia zarząd do podpisania umowy z wykonawcą usług oraz określa przedział cenowy, wtedy dwóch członków zarządu może podpisać aneks. Przy założeniu, że stawki w nim określone mieszczą się w stawkach określonych jako maksymalne w uchwale właścicieli lokali. W sytuacji, gdy stawki określone w aneksie są wyższe od wskazanych w uchwale, należy uznać, że podpisany aneks jest nieważny, ponieważ zmiana umowy dokonana jego podpisaniem była, tak jak zawarcie umowy pierwotnej, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i do jej podpisania niezbędne było podjęcie kolejnej uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności (pod rygorem nieważności).

Gdy umowa z podwykonawcą dotyczy czynność tzw. zwykłego zarządu, podpisanie aneksu przez dwóch członków zarządu nie wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali. Członkowie zarządu mogą bez konsultacji z resztą zarządu podpisać aneks do umowy.

Odpowiedzialność

Przechodząc do kwestii odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu, którzy podpisali aneks do umowy z podwykonawcą bez konsultacji z resztą zarządu, należy w pierwszej kolejności podkreślić, że odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie została uregulowana przepisami uwl. Przywołania wymaga art. 1 ust. 2 uwl mówiący, że w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc). Zgodnie z powyższym zasady odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy określać zgodnie z przepisami kc regulującymi zwłaszcza odpowiedzialność deliktową oraz kontraktową.

W doktrynie, jak i w orzecznictwie istnieje spór co do tego, na jakiej podstawie powinien odpowiadać zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z uzasadnieniem uchwały Sądu Najwyższego z 16 lutego 2012 roku (sygn. akt III CZP 96/11) osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej ponoszą odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 kc., czyli zgodnie z treścią łączącej strony umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Przy czym zarządca profesjonalny odpowiada za niezachowanie należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru jego działalności. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd wspólnoty lub jego poszczególni członkowie odpowiadają wobec wspólnoty za szkodę wyrządzoną swoim działaniem lub zaniechaniem na podstawie art. 415 kc.

Jak wynika z powyższego orzeczenia, Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że członkowie zarządu za szkodę wyrządzoną wspólnocie ponoszą odpowiedzialność deliktową, w przeciwieństwie do zarządcy, który odpowiada na podstawie art. 471 kc regulującego odpowiedzialność kontraktową.

Na marginesie należy jednak podkreślić, że powyższe stanowisko Sądu Najwyższego spotkało się z krytyką części doktryny. Aleksandra Sikorska-Lewandowska w artykule zawartym w "Studia Iuridica Toruniensia", dotyczącym odpowiedzialności odszkodowawczej członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wyraziła stanowisko, że przyjęcie założenia, zgodnie z którym wskutek powołania określonej osoby do składu organu wspólnoty mieszkaniowej nawiązuje się stosunek organizacyjny o charakterze cywilnoprawnym, implikuje tezę o kontraktowej podstawie odpowiedzialności piastuna organu. W efekcie stosowania przepisów o zleceniu, nawet w sytuacji braku odrębnej umowy, znajdzie zastosowanie art. 471 kc statuujący odpowiedzialność "ex contractu" - kontraktową. Powyższy pogląd potwierdza również Jerzy Ignatowicz na tle wykładni art. 27 uwl zawartej w komentarzu do uwl.

Szkoda

Przepisy kc określają przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, dotyczące obydwu reżimów, do których należą: powstanie szkody, zdarzenie, które ją wywołało, oraz wystąpienie związku przyczynowego pomiędzy tym zdarzeniem a szkodą. Odpowiedzialność odszkodowawcza aktualizuje się w przypadku wystąpienia szkody. Wspólnota mieszkaniowa musi więc wykazać, że wskutek działania lub zaniechania członka zarządu poniosła określoną szkodę. Szkoda co do zasady musi mieć charakter majątkowy, a więc polegać na doznaniu uszczerbku o charakterze materialnym przez wspólnotę mieszkaniową.

Jako przykład takich działań należy wskazać zawarcie przez członka zarządu (lub członków) umowy o świadczenie usług na rzecz wspólnoty z przekroczeniem przewidzianych w planie finansowym środków na ten cel w sytuacji, w której możliwe było zawarcie umowy z konkurencyjnym podmiotem przy zastosowaniu niższych stawek.

Brak obowiązku współdziałania

Przepisy uwl nie wymagają współdziałania wszystkich członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wskazując jedynie w art. 21 ust. 2 uwl, że oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej jej dwaj członkowie. W związku z powyższym dwóch członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej może dokonać skutecznej czynności prawnej, jaką jest podpisanie aneksu do umowy z podwykonawcą, bez konsultacji i współdziałania z resztą członków wspólnoty. Do takiego skutecznego podjęcia czynności prawnej dojdzie jednak tylko w przypadku, gdy czynność będąca przedmiotem umowy jest tzw. czynnością zwykłego zarządu. Ewentualnie, gdy czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, lecz w sprawie podjęta została już uprzednio uchwała właścicieli lokali lub gdy warunki wskazane w aneksie nie wychodzą ponad to, na co wyraziła zgodę wspólnota mieszkaniowa.

Jeżeli do dokonania czynności, jaką jest podpisanie aneksu, doszło bez wymaganego prawem podjęcia uchwały wspólnoty lub z przekroczeniem warunków wskazanych w uchwale, należy uznać, że aneks, który zmienia umowę pierwotną, jest nieważny, a do podpisania aneksu wymagane jest podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażające zgodę na dokonanie tej czynności.

Nienależyte wykonanie zobowiązania

Przepisy uwl nie zawierają szczególnej regulacji odnoszącej się do odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Nie można jednak wykluczyć wyrządzenia wspólnocie szkody w związku ze sprawowaniem funkcji członka zarządu. W takim przypadku zastosowanie znajdą przepisy kc regulujące podstawy i przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej. Nawet w przypadku, gdy aneks do umowy z podwykonawcą jest ważny i istnieje w obrocie prawnym, nie uchyla to możliwości pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności odszkodowawczej. Każdorazowo działanie członka zarządu musi wywoływać szkodę, aby mogło stać się podstawą dochodzenia wobec niego roszczeń odszkodowawczych.

Gdyby w rzeczywistości istniała możliwość zawarcia korzystniejszej umowy z innym podwykonawcą, za szkodę należy uznać różnicę pomiędzy stawkami określonymi w aneksie do umowy z pierwotnym wykonawcą a stawkami firmy konkurencyjnej, z którą członkowie zarządu mogli podpisać korzystniejszą umowę o wykonywanie usług. Biorąc pod uwagę zasady odpowiedzialności kontraktowej określone w art. 471 kc, zasadnym wydaje się pociągnięcie do odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu wspólnoty, biorąc za podstawę nienależyte wykonanie przez nich zobowiązania.

Bartosz Frączyk

Publikacja w magazynie
Wspólnota Mieszkaniowa
Grudzień 2020