Czy właściciel może sfinansować remont?

Czy właściciel może sfinansować remont? Wydatki na remonty i bieżącą konserwację budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Czy właściciel lokalu może sam zapłacić za remont np. balkonu? Jak w takim przypadku powinien rozliczyć się ze wspólnotą?

Czytelniczka jest właścicielką lokalu mieszkalnego w tzw. dużej wspólnocie. Balkon, który przynależy do jej lokalu, wymaga remontu; wiatr strącił elementy balustrady, a bele go podtrzymujące próchnieją. Pod balkonem znajduje się ogródek przynależny do mieszkania innego członka wspólnoty. Od kilku miesięcy właścicielka naciska na zarządcę wspólnoty, aby poddał pod głosowanie uchwałę dotyczącą rozpoczęcia remontu, w tym m.in. do otrzymania zgody od konserwatora budynków (budynek to zabytkowa kamienica). Zarządca ignoruje prośby właścicielki, twierdząc, że wspólnota nie ma pieniędzy na remont.

Właścicielka na własną rękę zorganizowała już wykonanie kosztorysu napraw, z którego wynika, że koszt remontu to 10 tys. zł. Zarządca zaproponował, aby właścicielka samodzielne sfinansowała prace.

Wyłączny użytek właściciela

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z praktycznego punktu widzenia wniosek wydaje się oczywisty ? skoro z balkonu może korzystać tylko właściciel lokalu, do którego balkon przynależy, to nie jest on częścią wspólną. Nie można jednak zapomnieć o tym, że balkon to też elementy zewnętrzne i konstrukcyjne bezpośrednio przylegające do bryły budynku. O nich właściciel lokalu ani nie może samodzielnie decydować, ani też nie ma wyłączności na korzystanie z nich.

Gdyby przyjąć, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek utrzymania barierek balkonów w stanie należytym, a co za tym idzie także obowiązek ich okresowego remontowania, w tym m.in. malowania, to doprowadziłoby to w efekcie do całkowitego chaosu estetycznego, zakładając nawet, że właściciele staraliby się uzgodnić kolorystykę używanych farb. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali i przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 stycznia 2014 r., sygn. akt: I AC a 763/13) Taki punkt widzenia przyjmuje się obecnie w orzecznictwie sądowym.

W ocenie Sądu Najwyższego z przyczyn natury architektonicznej lub estetycznej pewne elementy urządzenia balkonu (np. barierki, daszki) powinny być uważane za części nieruchomości wspólnej. Decydująca w tym zakresie jest uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt. III CZP 10/08, w której sąd stwierdził, że to właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Brak definicji balkonu

W ślad za powyższą uchwałą należy wskazać, że uwl ani ustawa z 7 lipca 1994 r. ? Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.) nie zawierają ustawowej definicji balkonu. Doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku.

W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tylko tę jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon.

Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem ? na podstawie art. 3 ust. 2 uwl ? powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 uwl, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową (uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08).

Obowiązki wspólnoty

Wspólnota, co do zasady, zobowiązana jest do pokrycia kosztów remontu balkonu przynależnego do lokalu właścicielki. W poprzednim zdaniu użyto słowa ?co do zasady?, ponieważ z uwagi na różnorodność balkonów, tj. sposobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, które określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 6 grudnia 2013 r., sygn. akt: I ACa 773/13). Z opisu właścicielki wynika jednak, że remont będzie obejmował balustradę, bele i podłogę, a więc elementy zewnętrzne, kwalifikowane jako część nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa należy do jednostek organizacyjnych w rozumieniu art. 33(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc), czyli jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, z tym zastrzeżeniem, że może ona nabywać jedynie takie prawa i obowiązki, które są związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się trzema zasadniczymi cechami:

- ma ustawowo przyznaną zdolność prawną,

- nie jest osobą prawną,

- jest jednostką organizacyjną (ma określoną strukturę organizacyjną; uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt: III CZP 65/07).

Jako jednostka organizacyjna wyposażona w zdolność prawną wspólnota mieszkaniowa jest więc podmiotem obrotu prawnego, w którym może działać samodzielnie. Posiada ona także własny majątek odrębny od majątków właścicieli lokali. Jest ona zatem zdolna do nabywania praw i zaciągania zobowiązań we własnym imieniu na zasadach ogólnych prawa cywilnego.

Umowa pożyczki

Rozwiązanie proponowane przez zarządcę i zarząd wspólnoty mieszkaniowej w tym przypadku z punktu cywilistycznego sprowadza się do zawarcia umowy pożyczki, z tym że wydanie przedmiotu pożyczki (pieniędzy) nastąpi do rąk osób wykonujących usługi remontowe lub dostarczających towary potrzebne do remontu.

Zgodnie z art. 720 § 1 kc poprzez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. W omawianej sytuacji właścicielka przeniesie na własność wspólnoty kwotę 10 tys. zł (zgodnie z kosztorysem), pieniądze te zostaną od razu wydane przez wspólnotę na cele remontu. Dla uproszczenia płatności właścicielka od razu przeleje je na rzecz osób trzecich (pokryje zobowiązania wspólnoty), a następnie wspólnota zwróci tę samą ilość pieniędzy albo w ratach (przelewem na konto bankowe), albo dokonując potrąceń z bieżącymi opłatami z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów zarządu. Takie rozwiązanie jest zgodne z prawem i mieści się w zakresie ustawowej zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.

Faktury za remont

Skoro zobowiązania będą zaciągnięte w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, to faktury potwierdzające dokonane zakupy powinny być również wystawione na wspólnotę (remont dotyczy mienia wspólnoty, jest pokrywany z jej środków finansowych ? co prawda pozyskanych w ramach pożyczki ? więc to wspólnotę należy uznać jako nabywcę towarów bądź usług).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 i 2 uwl czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (ust. 1), natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2). Uwl nie wskazuje precyzyjnie, jaką czynność możemy zakwalifikować do czynności zwykłego zarządu, a jaką uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

W literaturze uznaje się, że czynności zwykłego zarządu na gruncie art. 22 uwl to zazwyczaj czynności o charakterze powtarzalnym, bieżącym i rutynowym, związane z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz prowadzące do utrzymania jej w stanie niepogorszonym.

Artykuł 22 ust. 3 uwl zawiera jedynie przykładową listę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w związku z czym zaliczenie lub nie danej czynności do zakresu zwykłego zarządu wynika najczęściej z piśmiennictwa i orzecznictwa i jest często sporne.

Bieżąca konserwacja

Należy więc zastanowić się, czy remont balkonu to bardziej bieżąca konserwacja i dążenie do utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, czy szeroko zakrojone prace budowlane, ingerujące w substancję budynku jako całości.

Na podstawie przedstawionych informacji należy przychylić się do twierdzenia, że remont balkonu nie przekroczy zakresu zwykłych czynności, ponieważ:

- remont ma dotyczyć tylko jednego balkonu i będzie polegał na wymianie starych elementów na nowe, gdyż ze względu na upływ czasu stare elementy uległy zniszczeniu ? jest to więc typowa czynność bieżącej konserwacji,

- podjęcie remontu będzie wiązało się z rozwiązaniem, któremu będą się musieli podporządkować wszyscy członkowie wspólnoty, gdyż zostaną obciążeni kosztem remontu proporcjonalnie do wysokości udziału w prawie własności nieruchomości, jednakże nie jest to duży koszt, biorąc pod uwagę rozłożenie kosztów w czasie oraz liczbę członków wspólnoty,

- stan balkonu zagraża bezpieczeństwu, zdrowiu i życiu mieszkańców, w szczególności osobom posiadającym ogródek pod balkonem, a więc nie można doprowadzić do zablokowania działań i tolerowania tego stanu w wyniku braku podjętej uchwały,

- zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 8 uwl czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, natomiast w omawianej sprawie balkon przeznaczony jest do użytku wyłącznie jednego lokalu.

W konsekwencji remont balkonu nie powinien być traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a co za tym idzie zarząd wspólnoty powinien samodzielnie podjąć decyzję o prowadzeniu remontu, w tym pozyskaniu na niego środków w drodze umowy pożyczki.

Podjęcie uchwały

Przyjmując jednak, że zarząd będzie kwestionował powyższe stanowisko i będzie nalegał na podjęcie uchwały, to takie rozwiązanie również jest dozwolone w myśl zasady ?a maiori ad minus?, czyli wnioskowania z większego na mniejsze (komu wolno więcej, temu tym bardziej wolno mniej). Jeśli więc zarząd może działać samodzielnie, to tym bardziej może działać na podstawie uchwały wspólnoty.

W takiej uchwale należałoby po pierwsze wyrazić zgodę na przeprowadzenie remontu, po drugie określić jego koszt (najlepiej wskazując widełkowo zakres, aby uniknąć sytuacji, że drobne zmiany wymuszą podjęcie nowej uchwały, załącznikiem do uchwały może być kosztorys), a po trzecie udzielić pełnomocnictwa zarządowi do podpisania umowy pożyczki i reprezentowania wspólnoty przed organami administracji publicznej we wszelkich sprawach związanych z realizacją remontu oraz do zawierania wszelkich umów cywilnoprawnych w tym zakresie.

Ostatnim zagadnieniem, jakie należy jeszcze wyjaśnić, jest forma poczynienia ustaleń pomiędzy wspólnotą a właścicielką. Zarząd proponuje, aby całość ustaleń zawrzeć w uchwale. Takie rozwiązanie nie jest właściwe. Uchwała w swej istocie wyraża wolę wspólnoty i umocowuje zarząd do działania w jej imieniu. Jednakże do zawarcia umowy potrzebna jest wola obu stron, co powinno zostać wyrażone w osobnym dokumencie, który zostanie podpisany przez właścicielkę i zarząd (dlatego właśnie w treści uchwały powinno znaleźć się postanowienie o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy).

Na kształt umowy wpływ mają obie strony, właścicielka będzie więc mogła uzgodnić ze wspólnotą szczegółowe warunki, takie jak: termin zwrotu pieniędzy, wysokość rat lub potrąceń itd.

Jak zostało wyżej wyjaśnione, wspólnota mieszkaniowa posiada osobowość prawną i może zaciągać zobowiązania. Jeśli więc nie będzie wykonywała postanowień umowy, właścicielka będzie mogła dochodzić wykonania zobowiązania (zwrotu pieniędzy) na drodze cywilnoprawnej, czyli skierować sprawę do sądu cywilnego.

Bartosz Frączyk

Publikacja w magazynie
Wspólnota Mieszkaniowa
Październik 2020