Wspólnota mieszkaniowa a problemy z budynkiem

Wspólnota mieszkaniowa jako zbiór wszystkich właścicieli lokali należących do nieruchomości ma prawa do roszczeń z tytułu problemów z nieruchomościami. Poniżej przedstawimy najczęściej występujące sytuacje, z którymi właściciele mieszkań muszą się borykać oraz ocenimy, co w takich sytuacjach może zrobić wspólnota mieszkaniowa.

Wady techniczne budynku, a wspólnota mieszkaniowa

Jeśli za wady budynku odpowiada sprzedawca, czyli najczęściej deweloper, prawo do dochodzenia swoich praw względem sprzedającego mają właściciele konkretnego lokalu. Roszczenia mogą mieć dwojakie znaczenie - właściciel może dochodzić swoich praw z tytułu wad fizycznych lub prawnych mieszkania na podstawie rękojmi lub też kupujący może pociągnąć sprzedawcę do odpowiedzialności z tytułu niewykonania umowy. Co do zasady, wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji prawnych do dochodzenia tych praw, przysługuje one osobiście właścicielowi lokalu, w którym zidentyfikowano wady. Warto przy okazji pamiętać, iż dwa typy roszczeń opisanych powyżej różnią się od siebie znacząco datą przedawnienia. I tak prawo do roszczeń z tytułu rękojmi jest ważne 5 lat, podczas gdy odpowiedzialność z tytułu niewywiązania się sprzedawcy z umowy ma ważność aż 6 lat.

Groźba niekorzystnej zabudowy

Często spotykamy się z informacjami w mediach dotyczących problemów mieszkańców, kiedy w ich sąsiedztwie ma być postawiony biurowiec lub inna zabudowa, która będzie niekorzystnie oddziaływać na dotychczasowe samopoczucie i swobodę życia mieszkańców. Gdy taka sytuacja nam grozi, warto od samego początku wziąć udział w procesie planowania zagospodarowania terenu. Najważniejsze decyzje związane z zagospodarowaniem terenu mają miejscu na szczeblu gminnym. Proces ten jest jednak bardzo dobrze ustandaryzowany - gmina ma obowiązek przygotować tak zwane stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest dostępne do publicznego wglądu oraz mogą mieć wtedy miejsce ewentualne konsultacje społeczne. Na każdym jednak etapie zarówno osobny właściciel, jak i wspólnota mieszkaniowa mogą zgłaszać wnioski i poprawki do prezentowanego studium. Gmina ma obowiązek taki wniosek przeanalizować i przedyskutować z przedstawicielami wspólnoty, a finalnie rozstrzygnąć o jego zasadności.

Zniszczenia nieruchomości

Gdy na terenie nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową dochodzi do zniszczenia, sytuację trzeba rozdzielić na dwa, różne typy, które również będą miały odmienne skutki. Gdy dla przykładu zniszczona została część wspólna (np. winda), która już od dawna wymagała konserwacji, wtedy za takie zniszczenie odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Jeśli jednak szkoda została dokonana w wyniku zalania podłogi przez sąsiada, który nie naprawił kabiny prysznicowej, wtedy to właściciel konkretnego lokalu odpowiada za szkodę.