Zasady zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zasady zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zasadą w zarządzaniu rzeczą wspólną jest to, że najważniejsze decyzje dotyczące tej rzeczy podejmowane muszą być jednomyślnie przez wszystkich współwłaścicieli.

Odstępstwem od tej zasady jest funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, które zostało uregulowane w ustawie o własności lokali. Ustawa ta wprowadza odstępstwa od ogólnych zasad zarządzania rzeczą wspólną, ponieważ ustawodawca przyjął - słusznie - że zarządzanie rzeczą wspólną dla kilkudziesięciu lub nawet kilkuset osób powinno odbywać się na zasadzie zgody większości, przy sądowej kontroli poszanowania praw mniejszości. Niemożliwe w praktyce byłoby nie tylko samo uzyskanie zgody absolutnie wszystkich współwłaścicieli lokali na podjęcie istotnych decyzji co do nieruchomości wspólnej, ale także już samo skomunikowanie się wszystkich (bez wyjątków) współwłaścicieli celem ustalenia wspólnego stanowiska.

Takie odstępstwo jest jednak zbędne w sytuacji, w której mamy wprawdzie do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, jednak we wspólnocie jest tylko 7 lub mniej lokali. W takiej wspólnocie (określanej jako "mała wspólnota"), nie powinno być problemu ze skontaktowaniem się poszczególnych członków ze sobą. Do takich wspólnot mieszkaniowych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego - w szczególności art. 199 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że każda ważna decyzja (właściwie: każda czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu) musi zostać podjęta za zgodą wszystkich członków wspólnoty, a także art. 201 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że każda mniej ważna decyzja (właściwie: każda czynność zwykłego zarządu) musi zostać podjęta za zgodą większości członków wspólnoty.

W małych wspólnotach nie ma potrzeby powoływania zarządu, choć nie jest to wykluczone. Co jednak istotne, "mała wspólnota" nadal jest wspólnotą - nadal mamy do czynienia z nieruchomością wspólna, uchwałami członków wspólnoty, a sama wspólnota może mieć swój rachunek bankowy, może pozywać (np. niepłacących dłużników) i być pozywana (np. o stwierdzenie nieistnienia uchwały)

Bartosz Frączyk

Czerwiec 2018

* * *

Kancelaria Radcy Prawnego Bartosza Frączyka z Krakowa jest jedną z pierwszych kancelarii specjalizujących się w kompleksowej obsłudze wspólnot mieszkaniowych w szerokim zakresie. Zobacz w czym możemy pomóc...